ПОЧЕМ ЗЕМЛИЦА?

Всеобщая кадастровая оценка земли пройдет в 2026 году. Процедура касается всех земельных участков, которые будут состоять на кадастровом учете в ЕГРН на начало следующего года

Весь этот год в рамках подготовки к проведению массовой кадастровой оценки Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации (БКО) проводит кампанию по приему от населения документов, содержащих сведения о характеристиках объектов недвижимости. Декларации по форме, утвержденной Росреестром, о характеристиках объектов недвижимости могут быть предоставлены собственниками участков посредством портала госуслуг, через окна в МФЦ, в форме электронного документа, подписанного усиленной электронной подписью заявителя, направленного по электронной почте БКО, по почте и при личном посещении учреждения.

Отметим также, что с 1 января 2026 года в России планируют внедрить единую систему государственной кадастровой оценки с использованием национальной системы пространственных данных, что приведет к сокращению бюджетных расходов на проведение всех работ. В настоящее время законопроект находится на рассмотрении Государственной думы. Вологодская область, в случае принятия закона, не станет исключением.

КАК РАССЧИТЫВАЕТСЯ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ

Многих волнует, каким образом рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка, какие факторы влияют на ее ценообразование. Эти и другие вопросы журналисты газеты «Маяк» задали одному из лучших оценщиков области, заместителю директора БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» Роману Селименкову.

— Роман Юрьевич, расскажите, пожалуйста, для чего нужно определять кадастровую стоимость земли.

— В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон о кадастровой оценке) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Прежде всего кадастровая стоимость служит базой для расчета налогов на имущество и землю. Зная, в какую сумму оценивается имущество по кадастру, собственник может самостоятельно рассчитать, сколько примерно налогов ему придется платить.

Кроме этого, кадастровая цена нужна для определения арендной платы, цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; оформления ипотечного кредита под залог имущества, расчета госпошлины при вступлении в наследство у нотариуса. А также она важна при судебных спорах, связанных с недвижимостью. Она помогает сторонам опираться на официальную оценку имущества, а также влияет на размер госпошлины.

— Подскажите, из чего складывается кадастровая стоимость. Какими будут основные составляющие для ее расчета?

— Кадастровая стоимость — это результат оценки земельного участка на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, на определенную дату. Определяется она на основе нескольких ценообразующих факторов в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336.

Существует определенная методика расчета, при этом индивидуальные особенности объекта оценки, такие, как, например, вид из окна или растения, высаженные на земельном участке, в перечень параметров не входят. Кадастровая стоимость напрямую зависит от ситуации, складывающейся на рынке объектов недвижимости.

В качестве ценообразующих факторов берутся наиболее крупные, типичные и постоянные признаки, характерные для большого количества оцениваемых объектов.

К ним относятся:вид разрешенного использования, площадь, расстояние от населенного пункта до областной столицы, местоположение участка, расстояние от населенного пункта до административного центра муниципального образования, тип населенного пункта, наличие в населенном пункте центрального газоснабжения, ценовая зона, в расчет берутся и экономические особенности региона.

— Как рассчитывается кадастровая стоимость земли — за сотку или за весь участок?

— Кадастровая стоимость рассчитывается в отношении всего земельного участка с учетом его площади.

— В чем разница рыночной и кадастровой стоимости? Что выше?

— Кадастровая и рыночная стоимости не являются тождественными, определяются в соответствии с различными методиками и нормативными правовыми актами.

Рыночная стоимость недвижимости — это цена, за которую ее продают и покупают. Именно ее можно увидеть в объявлениях, а после сделки — в договоре о купле-продаже.

На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, доступность коммуникаций, наличие обременений, окружение. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых земельных участков в одном месте рыночная стоимость может быть разной.

Кадастровая стоимость рассчитывается с использованием методов массовой оценки на основе рыночной информации, без учета каких-либо индивидуальных особенностей, присущих оцениваемым объектам недвижимости.

Кадастровая стоимость может не совпадать с рыночной — быть меньше ее или больше.

— Роман Юрьевич, большая ли разница будет в изменении кадастровой стоимости, если объект перейдет из категории земель сельской местности в категорию земель в границах городского округа, но при этом больше ничего не поменяется?

— Кадастровая стоимость может измениться в рамках тура государственной оценки, который пройдет в регионе в 2026 году, если на переход из категории земель сельской местности в категорию земель в границах городского округа отреагирует рынок и возрастет рыночная цена земельного участка.

— Как влияет кадастровая стоимость на исчисление налога?

— Повторюсь, что кадастровая стоимость земельных участков используется прежде всего для расчета налоговой базы. Согласно главе 31 Налогового кодекса РФ величина налога определяется исходя из налоговой базы и налоговых ставок с учетом периода владения землей в течение календарного года, налоговых вычетов и льгот.

— Как часто изменяется кадастровая стоимость земельного участка?

— Государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки на основании части 4 статьи 11 Закона о кадастровой оценке.

Если между турами государственной кадастровой оценки в сведения Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке вносятся изменения, которые влекут за собой изменение его кадастровой стоимости, кадастровая стоимость такого земельного участка пересчитывается.

Очередной тур государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Вологодской области будет проведен в 2026 году.

*На фото:  Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости

Фото с сайта realty.rbc.ru